C’est une situation fréquente dans les villages, les divisions parcellaires anciennes ou les maisons de ville : vous êtes propriétaire de votre maison, votre voisin aussi, mais entre les deux se trouve une cour, une allée ou un jardin que vous utilisez tous les deux. Il n’y a pas de syndic, pas de charges trimestrielles, pas d’assemblée générale. C’est une cour commune sans copropriété. Si cette liberté administrative semble séduisante au premier abord, elle se transforme souvent en cauchemar juridique dès qu’il faut payer pour reboucher un nid de poule ou décider qui a le droit de garer sa voiture. Quel est le statut réel de ce terrain ? Indivision ? Servitude ? Et comment gérer l’entretien sans structure officielle ?
Les infos à retenir
- 📜 Le statut juridique : Une « cour commune » peut cacher deux réalités très différentes : soit une indivision (le terrain appartient à tous les propriétaires), soit une servitude (le terrain appartient à l’un, mais l’autre a le droit de passer).
- 💰 L’entretien : En indivision, les frais sont partagés proportionnellement aux parts (souvent 50/50). En servitude, c’est généralement celui qui utilise le passage qui participe à l’entretien, mais le propriétaire du fond doit aussi payer s’il l’utilise.
- 🚗 L’usage (Stationnement) : « Commun » ne veut pas dire « Chacun fait ce qu’il veut ». Nul ne peut s’approprier l’espace (garer sa voiture en permanence) si cela gêne l’usage de l’autre, sauf accord écrit.
- 🤝 La solution de gestion : Pour éviter les blocages, la création d’une ASL (Association Syndicale Libre) est souvent la meilleure option pour formaliser les règles et les cotisations travaux.
Diagnostic : Indivision ou Servitude ? (Regardez votre acte)
Avant de vous disputer avec le voisin pour la taille de la haie, vous devez savoir à qui appartient le sol. La réponse est dans votre acte notarié de vente.
Cas 1 : L’Indivision (La vraie cour commune)
Le terrain de la cour est une parcelle cadastrale distincte (ex: parcelle A 104), et vous en possédez une quote-part (ex: 50% ou 1/3). Votre voisin possède le reste.
- Conséquence : Vous êtes tous les deux propriétaires. Les décisions importantes (goudronnage, portail électrique) doivent être prises à l’unanimité (règle de l’indivision). Si l’un bloque, rien ne se fait, sauf recours au juge pour « péril ».
- Entretien : Chacun paie selon sa quote-part de propriété.
Cas 2 : La Servitude de passage (Fonds servant / Fonds dominant)
La cour appartient entièrement à votre voisin (Fonds servant), mais votre acte mentionne que vous avez un « droit de passage » perpétuel pour accéder à votre maison (Fonds dominant).
- Conséquence : Vous n’êtes pas chez vous dans la cour. Vous avez juste le droit de passer (à pied ou en voiture selon l’acte). Vous n’avez généralement pas le droit de stationner, ni de poser un pot de fleurs, sauf tolérance ou mention contraire.
- Entretien : L’article 697 du Code civil stipule que celui qui bénéficie de la servitude (vous) doit faire les ouvrages nécessaires pour en user. Cependant, si le propriétaire utilise aussi le chemin, les frais d’entretien courant (graviers, désherbage) sont partagés.
Le nœud du problème : Le stationnement et l’encombrement
C’est la source de 90% des conflits.
Dans une indivision, l’article 815-9 du Code civil précise que « chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis… à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres indivisaires ».
Concrètement :
- Vous pouvez garer votre voiture SI cela n’empêche pas le voisin de manœuvrer, de passer ou de garer la sienne.
- Si la cour est trop petite pour deux voitures, personne ne doit s’y garer (seulement dépose-minute), sauf à établir un roulement ou un marquage au sol validé par convention.
Le stationnement abusif (voiture ventouse, épave) sur une cour commune peut être sanctionné par le tribunal judiciaire (astreinte par jour de retard pour l’enlèvement), mais la police n’interviendra pas (terrain privé).
Comment gérer l’entretien et les travaux sans syndic ?
Quand le portail tombe en ruine ou que le sol est défoncé, qui commande les travaux ?
Sans structure, c’est le système D : l’un fait le devis, l’autre paie sa part. Mais si le voisin refuse de payer (« C’est pas moi qui ai cassé », « J’ai pas d’argent »), vous êtes bloqué.
La solution structurante : Créer une ASL
Pour les situations complexes ou durables, il est vivement conseillé de créer une Association Syndicale Libre (ASL).
C’est une personne morale (comme une mini-entreprise) qui aura pour objet la gestion des espaces communs.
- Elle a des statuts (règles du jeu).
- Elle peut ouvrir un compte bancaire et appeler des cotisations.
- Elle peut voter des travaux à la majorité (et non plus à l’unanimité de l’indivision), ce qui permet de débloquer les situations.
- Elle peut agir en justice contre un mauvais payeur.
La création d’une ASL nécessite l’accord de tous les propriétaires au départ et une déclaration en préfecture.
L’avis de l’expert : Géomètre-Expert
« Les ‘cours communes’ sont des bombes à retardement. Souvent, les limites sont floues sur le terrain. Je conseille toujours de faire un bornage amiable et surtout de rédiger une convention d’indivision chez le notaire. Ce document écrira noir sur blanc qui fait quoi : ‘M. X gare sa voiture à gauche, Mme Y à droite, et on partage la facture d’électricité du portail à 50/50’. Cela a un coût (environ 1000€), mais cela évite des procès à 10 000€ dix ans plus tard. »
Responsabilité en cas d’accident
Qui est responsable si le facteur glisse sur le verglas dans la cour commune ou si une tuile du muret tombe sur une voiture ?
En indivision, tous les co-indivisaires sont responsables solidairement. Il est donc impératif de vérifier que votre assurance Multirisque Habitation couvre bien votre responsabilité civile pour les « terrains et biens indivis extérieurs ». Souvent, il faut une extension de garantie spécifique ou une assurance commune de groupe pour la cour.
Foire Aux Questions (FAQ)
🧱 Mon voisin peut-il mettre un portail à clé ?
S’il est propriétaire du terrain (servitude) ou co-indivisaire, il peut clore la propriété pour des raisons de sécurité, À CONDITION de vous remettre immédiatement un double des clés ou la télécommande. Il ne doit jamais entraver votre droit d’accès (Article 647 du Code civil).
🧹 Qui doit déneiger ou désherber ?
Il n’y a pas de service public ici. C’est aux utilisateurs de le faire. En bonne intelligence, cela se fait à tour de rôle. Juridiquement, en cas de servitude, c’est souvent au bénéficiaire du passage d’entretenir l’assiette du passage pour qu’il reste praticable.
📏 Peut-on partager la cour en deux par un mur ?
Oui, nul n’est censé rester dans l’indivision (Article 815). Si la configuration le permet, vous pouvez faire appel à un géomètre pour diviser la parcelle en deux lots privatifs distincts. Chacun récupère sa moitié en pleine propriété, pose sa clôture, et l’histoire de la cour commune est finie. C’est la solution la plus radicale et la plus définitive aux conflits.
