Sonnettes intempestives à 19h, faux agents EDF, vendeurs de fenêtres insistants ou commerciaux des opérateurs fibre qui squattent le hall… Le démarchage à domicile est une nuisance majeure dans les immeubles collectifs. Beaucoup de résidents pensent être protégés par le digicode à l’entrée, mais les démarcheurs possèdent souvent des badges Vigik universels ou profitent de l’entrée d’un voisin. Face à ce harcèlement commercial, la question se pose : le démarchage est-il interdit en copropriété par la loi ? Si la voie publique est libre d’accès, les parties communes d’un immeuble sont des propriétés privées. Vous disposez donc d’un arsenal juridique et technique pour expulser les intrus, à condition de savoir l’utiliser correctement.
Les infos à retenir
- 🏢 Propriété Privée : Contrairement à la rue, les couloirs et le hall d’un immeuble sont privés. Nul ne peut y pénétrer sans y être invité. Le démarchage y est donc, par défaut, une intrusion si le règlement l’interdit.
- 🚫 L’autocollant ne suffit pas : Le petit sticker « Pas de pub » sur la boîte aux lettres ne concerne que les prospectus papiers, pas le démarchage physique (porte-à-porte).
- 🔑 L’abus de Vigik : Les opérateurs (FAI, Énergie) ont des droits d’accès légaux pour la maintenance, mais les utilisent souvent illégalement pour la prospection commerciale.
- 👮 L’expulsion : En cas de présence non désirée et insistante dans les parties communes, les forces de l’ordre peuvent être sollicitées pour évacuer les démarcheurs (Violation de domicile au sens large).
Le cadre légal : Public vs Privé
Il est crucial de comprendre la distinction juridique. Le trottoir est public : un vendeur peut vous y accoster. Le hall de votre immeuble est une propriété privée indivise.
Selon l’article 226-4 du Code pénal, l’introduction ou le maintien dans le domicile d’autrui (qui s’étend aux dépendances et parties communes closes) à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, est un délit.
Si un démarcheur entre en profitant d’une porte ouverte ou en utilisant un badge technique détourné de sa fonction, il est dans l’illégalité.
Cependant, pour que l’interdiction soit opposable, elle doit être clairement notifiée. C’est là qu’intervient le Règlement de Copropriété (RC). La plupart des règlements contiennent une clause de « Bourgeoisie » ou de « Tranquillité » qui interdit formellement le colportage et le démarchage.
Comment les démarcheurs entrent-ils ? (La faille Vigik)
Le système Vigik a été conçu pour faciliter l’accès aux services publics (Poste, Enedis, Urgences) et aux prestataires autorisés (Ascensoristes).
Le problème est que les opérateurs télécoms (Orange, SFR, Free, Bouygues) disposent de ces badges pour la maintenance technique des réseaux. Or, ces badges sont souvent dupliqués ou confiés aux équipes commerciales sous-traitantes qui s’en servent pour entrer et faire du porte-à-porte (« Bonjour, c’est pour la Fibre »).
Cette pratique est un détournement de finalité. Un commercial n’a aucun droit d’utiliser un pass technique pour prospecter.
Les actions concrètes pour stopper le fléau
Si votre immeuble est la cible récurrente de vendeurs, voici la marche à suivre graduelle :
1. L’affichage dissuasif officiel
Un simple papier griffonné « Dehors » ne suffit pas. Le syndic doit apposer un panneau clair et officiel dans le hall (visible de l’extérieur avant l’ouverture de la porte) stipulant : « Propriété Privée – Démarchage et Colportage Interdits sous peine de poursuites – Article 226-4 du Code Pénal ».
Cet affichage coupe l’argument du « Je ne savais pas » du vendeur.
2. La résolution en Assemblée Générale
Faites voter en AG une résolution donnant mandat au syndic pour déposer plainte ou envoyer des mises en demeure systématiques aux sociétés dont les commerciaux harcèlent la résidence. Une lettre d’avocat du syndic au siège social d’un fournisseur d’énergie calme souvent les ardeurs de leurs sous-traitants.
3. La plainte pour Pratiques Commerciales Agressives
Si un vendeur refuse de partir, met le pied dans la porte ou revient sans cesse, il tombe sous le coup des pratiques commerciales agressives (Code de la consommation). Relevez le nom de la société et signalez-la sur la plateforme gouvernementale SignalConso.
Tableau : Ce qui est autorisé vs Interdit
| Type de visiteur | Droit d’accès aux parties communes | Action recommandée |
|---|---|---|
| Facteur / Livreur | OUI (Mission de service/contrat) | Laisser entrer |
| Recensement / Pompiers (Calendrier) | TOLÉRÉ (Usage coutumier) | Vérifier la carte officielle |
| Commercial FAI / Énergie | NON (Sauf rendez-vous pris) | Refuser l’accès / Expulser |
| Associations / Quêtes | NON (Sauf autorisation syndic) | Refuser gentiment |
L’avis de l’expert : Gardien d’immeuble
« Le point faible, c’est souvent la bienveillance des résidents. Les démarcheurs sonnent à l’interphone en disant ‘C’est la Poste’ ou ‘C’est pour la Fibre’, et quelqu’un ouvre toujours. La lutte contre le démarchage commence par l’éducation des voisins : on n’ouvre pas si on n’attend personne. Si vous croisez un commercial dans le couloir, demandez-lui qui il vient voir. S’il répond ‘Tout le monde’, vous êtes en droit de lui demander de sortir immédiatement. »
Sanctions et Réalité
Soyons réalistes : il est rare qu’un démarcheur finisse en garde à vue pour avoir sonné à deux portes. La police a d’autres priorités. Cependant, l’accumulation de signalements contre une société peut entraîner de lourdes amendes administratives (DGCCRF). Votre meilleure arme reste le verrouillage physique (porte toujours fermée) et la vigilance collective.
Foire Aux Questions (FAQ)
📄 Un flyer dans la boîte aux lettres est-il du démarchage ?
Non, c’est de la distribution d’imprimés sans adresse. C’est légal sauf si vous avez un autocollant « STOP PUB ». Si l’autocollant n’est pas respecté, c’est une infraction passible d’une amende de 5e classe (jusqu’à 1500 € depuis 2021).
🚪 Le syndic peut-il interdire l’accès aux candidats électoraux ?
C’est plus délicat. La propagande électorale est un droit démocratique. Cependant, ils ne peuvent pas entrer par force. S’ils sont invités par un résident, ils peuvent circuler. S’ils sonnent au hasard, l’interdiction de démarchage s’applique aussi à eux.
📹 A-t-on le droit de filmer un démarcheur ?
Dans les parties communes, non, sauf s’il y a un système de vidéosurveillance déclaré. Filmer quelqu’un avec son smartphone et diffuser la vidéo est une atteinte au droit à l’image. Par contre, vous pouvez appeler la police qui, elle, constatera l’identité.
