Vous possédez un grand terrain constructible et l’idée de le diviser pour vendre plusieurs parcelles à bâtir vous traverse l’esprit ? Cette opération, bien que lucrative sur le papier, ne s’improvise pas. Beaucoup de propriétaires pensent qu’un « lotissement » est réservé aux promoteurs immobiliers professionnels construisant des dizaines de maisons. C’est faux. Juridiquement, dès lors que vous détachez plus de deux lots en vue de construire, avec création de voies ou d’espaces communs, vous créez un lotissement. Faire un lotissement en tant que particulier est une aventure administrative et financière complexe qui transforme un simple propriétaire foncier en maître d’ouvrage responsable des travaux de viabilisation. Entre la Déclaration Préalable et le Permis d’Aménager, le chemin est balisé mais semé d’embûches fiscales et techniques.
Les infos à retenir
- 🏗️ La définition légale : Un lotissement existe dès le premier détachement de terrain à bâtir. Mais la procédure lourde (Permis d’Aménager) s’applique surtout s’il y a création de voiries ou d’espaces communs pour plus de 2 lots.
- 📄 DP ou PA ? Pour une division simple sans créer de rue commune (accès direct existant), une Déclaration Préalable (DP) suffit. S’il faut créer une impasse ou des réseaux communs, le Permis d’Aménager (PA) est obligatoire.
- 💰 Les coûts cachés : Outre le géomètre, prévoyez le coût de la viabilisation (VRD), la taxe d’aménagement (très lourde) et l’éventuelle fiscalité sur la plus-value immobilière.
- 🤝 L’obligation d’ASL : Si des équipements communs sont créés (voirie, pompe de relevage), vous devrez créer une Association Syndicale Libre pour gérer ces espaces entre les futurs propriétaires.
Étape 1 : La faisabilité et le choix de la procédure
Avant de vendre, vous devez savoir ce que vous avez le droit de faire.
La première démarche est de consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) en mairie. Il vous dira la surface minimale par lot (si elle existe encore), l’emprise au sol autorisée et les règles de prospect (distances aux limites).
Ensuite, il faut qualifier votre projet :
- Division simple (Déclaration Préalable) : Vous coupez votre jardin en deux. Le nouveau terrain a son propre accès direct à la rue publique et vous ne créez aucun équipement commun. C’est la procédure la plus simple et la plus rapide (instruction 1 mois).
- Lotissement avec travaux (Permis d’Aménager) : Vous coupez votre terrain en 3 lots au fond d’une allée. Cette allée desservira les 3 maisons. Comme vous créez une voie commune, vous tombez dans le Permis d’Aménager (instruction 3 mois). Vous devrez faire appel à un architecte si la surface de terrain à aménager dépasse 2500 m².
Étape 2 : Les intervenants obligatoires et les travaux
Vous ne pouvez pas faire cela seul avec un décamètre.
Le Géomètre-Expert est le pivot de l’opération. Il va réaliser le bornage contradictoire (avec les voisins), le plan de division, et monter le dossier d’urbanisme (DP ou PA). Comptez entre 2000 et 5000 € d’honoraires selon la complexité.
Une fois le permis obtenu et affiché (recours des tiers purgé), vous devez viabiliser.
En tant que lotisseur particulier, vous avez l’obligation de livrer des terrains « prêts à bâtir » (bornés et viabilisés) si c’est un Permis d’Aménager. Cela signifie amener l’eau, l’électricité, le télécom et le tout-à-l’égout en bordure de chaque lot. Ces travaux de VRD (Voirie et Réseaux Divers) coûtent cher. Comptez environ 3 000 à 10 000 € par lot selon la distance des réseaux.
L’aspect financier et fiscal : Où part la marge ?
C’est là que le rêve peut se heurter à la réalité. Vendre 3 terrains à 100 000 € ne vous rapportera pas 300 000 € nets.
- La Plus-Value Immobilière : Si vous vendez des terrains détachés de votre résidence principale, ils peuvent parfois être exonérés, mais souvent l’administration fiscale considère cela comme une opération de gestion patrimoniale taxée (surtout si les terrains ne constituaient pas le jardin d’agrément immédiat). Si c’est un terrain nu acheté pour l’occasion, la taxe sur la plus-value (19% + 17.2% CSG) s’applique plein pot (sauf abattement durée de détention).
- La TVA sur marge : Si vous avez acheté le terrain à un professionnel ou s’il s’agit d’un terrain à bâtir, la TVA peut s’appliquer.
- La Taxe d’Aménagement (Part Lotisseur) : La commune peut vous demander de participer au financement des équipements publics (PUP ou taxe majorée) générés par l’arrivée de nouveaux habitants.
L’avis de l’expert : Aménageur Foncier
« Le piège pour le particulier, c’est la gestion des aléas de chantier et le timing. Entre le moment où vous décidez de diviser et le moment où vous touchez l’argent de la vente, il se passe souvent 12 à 18 mois (études, instruction, recours, travaux VRD). Il faut avoir la trésorerie pour avancer les frais de géomètre et de travaux. Si vous n’avez pas le cash, vous devrez faire une ‘Vente en l’état futur d’achèvement’ (VEFA) ou demander un crédit relais, ce qui complique le dossier bancaire. »
La gestion future : Créer une ASL
Si vous créez une « impasse privée » qui dessert les lots, cette route vous appartiendra-t-elle encore ? Non. Elle deviendra une partie commune.
Vous devez rédiger les statuts d’une Association Syndicale Libre (ASL) et les déposer en préfecture. Chaque acheteur de lot deviendra automatiquement membre de l’ASL et devra cotiser pour l’entretien de la route, du portail ou de la pompe de relevage. C’est une obligation légale pour obtenir la conformité du lotissement et débloquer la vente définitive chez le notaire.
Foire Aux Questions (FAQ)
🚧 Peut-on vendre les terrains non viabilisés ?
Dans le cadre d’une Déclaration Préalable (division simple), oui, vous pouvez vendre un terrain « borné non viabilisé ». L’acheteur paiera lui-même les raccordements. Dans le cadre d’un Permis d’Aménager, c’est interdit : le lotisseur doit livrer les lots viabilisés et les équipements communs terminés (ou garantis financièrement) avant de pouvoir signer les ventes.
🛑 La mairie peut-elle s’opposer à la division ?
Oui, si votre projet ne respecte pas le PLU (taille des accès pompiers, gestion des eaux pluviales, densité). Le maire peut aussi imposer un sursis à statuer si la commune prépare un nouveau plan d’urbanisme ou si les réseaux publics actuels sont saturés.
📐 Quelle surface minimum pour diviser ?
Depuis la loi ALUR, la notion de surface minimale (COS) a disparu des règlements nationaux pour lutter contre l’étalement urbain. Cependant, le PLU peut imposer des contraintes de « prospect » (distances aux limites) ou d’emprise au sol qui, de facto, rendent inconstructibles les trop petits terrains. Une étude de faisabilité géomètre est indispensable.
