La cour commune est une source fréquente de conflits de voisinage. Stationnement gênant, entreposage d’objets, entretien négligé, droit de passage… Ces espaces partagés peuvent vite devenir un enfer si les règles ne sont pas claires. Pour résoudre un problème, il est essentiel de connaître le statut juridique exact de votre cour et les droits qui en découlent.
Les infos à retenir
- ⚖️ La clé : le titre de propriété. C’est votre acte notarié (acte de vente) qui définit le statut de la cour. Est-elle en indivision (vous en possédez une part) ou grevée d’une servitude de passage (vous avez seulement le droit de passer) ?
- ❌ Ce qui est (presque) toujours interdit : Le stationnement et l’entreposage. Une cour commune est le plus souvent un lieu de passage. Y laisser sa voiture ou ses poubelles de manière permanente est un abus de droit.
- 👍 La solution à l’amiable : le règlement de copropriété. Si la cour est une partie commune d’une copropriété, son usage est défini par le règlement de copropriété. C’est la loi entre les copropriétaires.
- 🗣️ Le recours : du dialogue au tribunal. La première étape est toujours le dialogue. Si cela échoue, une mise en demeure, un conciliateur de justice, puis le tribunal judiciaire sont les étapes graduées pour faire cesser le trouble.
Quelle est la différence entre une cour en indivision et une servitude ?
C’est la distinction juridique fondamentale qui détermine vos droits.
➡️ Le cas de l’indivision (la cour est « à tout le monde »)
Si la cour est en indivision, cela signifie que vous en êtes copropriétaire avec vos voisins, chacun pour une part (quote-part). Vous êtes tous « chez vous ». Par conséquent, toute décision importante (travaux, modification…) doit être prise à l’unanimité (ou à la majorité des deux tiers pour les actes de gestion courante). Aucun des co-indivisaires ne peut s’approprier une partie de la cour pour son usage exclusif (comme y garer sa voiture) sans l’accord de tous les autres.
➡️ Le cas de la servitude (la cour est « chez quelqu’un d’autre »)
C’est le cas le plus fréquent. La cour appartient à l’un de vos voisins (le « fonds servant »), mais vous (le « fonds dominant ») avez un droit de passage pour accéder à votre propriété. Votre droit est alors strictement limité à ce qui est écrit dans l’acte de propriété : le passage (à pied, en voiture…). Vous ne pouvez absolument pas y stationner, y entreposer des objets ou y installer une table. Le propriétaire de la cour, lui, ne peut rien faire qui empêcherait ou rendrait plus difficile votre droit de passage.
Quels sont les problèmes les plus fréquents et comment les régler ?
Les litiges naissent presque toujours d’un usage qui dépasse le simple passage.
Le stationnement abusif
C’est le conflit N°1. Si la cour est une servitude de passage, le stationnement y est strictement interdit, point. Si elle est en indivision, il est également interdit sauf si un accord écrit (une « convention d’indivision ») a été signé par tous les propriétaires et a défini des places de stationnement attitrées. Sans cet accord, personne ne peut s’y garer.
L’encombrement et l’entretien
L’entreposage de poubelles, de vélos, de matériaux de bricolage ou de plantes envahissantes est également une source de conflit. Ces objets constituent une entrave au passage et un trouble anormal de voisinage. L’entretien (nettoyage, déneigement…) d’une cour en indivision doit être partagé entre tous les co-indivisaires, proportionnellement à leurs parts. Pour une servitude, l’entretien incombe à celui qui l’utilise (vous), sauf si l’acte prévoit autre chose.
Quelle est la procédure pour faire cesser le trouble ?
Ne vous faites pas justice vous-même. Suivez une démarche graduée.
1. Le dialogue : Allez voir votre voisin avec une copie de l’acte de propriété et rappelez-lui calmement les règles.
2. La mise en demeure : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant de cesser le trouble (enlever son véhicule, ses encombrants…) et en lui rappelant les termes de l’acte de propriété.
3. Le conciliateur de justice : C’est une démarche gratuite et très efficace. Saisissez le conciliateur de justice de votre secteur, qui convoquera les deux parties pour trouver un accord.
4. Le tribunal judiciaire : En dernier recours, il faudra saisir le tribunal pour qu’un juge ordonne la cessation du trouble, potentiellement sous astreinte financière (une amende par jour de retard).
L’avis de l’avocat en droit immobilier
« Dans 90% des conflits de cour commune, le problème vient d’une méconnaissance du statut juridique du lieu. Les gens pensent ‘c’est commun, donc je fais ce que je veux’. C’est le contraire. ‘Commun’ signifie que l’on ne peut rien faire sans l’accord des autres. La première chose que je demande à un client, c’est son titre de propriété. C’est la ‘bible’. Si l’acte dit ‘servitude de passage’, le débat est clos : on ne fait que passer. On ne gare ni sa voiture, ni son vélo, ni sa poubelle. »
L’acte de propriété, le seul juge de paix
Vivre avec une cour commune impose des contraintes qui sont le prix de la tranquillité. Avant d’engager un conflit, la première étape est de relire votre titre de propriété. En connaissant vos droits et devoirs exacts, vous serez en position de force pour dialoguer et, si nécessaire, pour exiger le respect des règles qui s’imposent à tous.
Foire Aux Questions (FAQ)
🤔 Puis-je installer un portail au bout de la cour commune ?
Si la cour est en indivision, cela nécessite l’accord de tous les co-indivisaires. Si c’est une servitude de passage, le propriétaire du fonds (votre voisin) ne peut pas installer un portail s’il vous empêche d’exercer votre droit. Vous, en tant que bénéficiaire du passage, ne pouvez en aucun cas le faire.
💰 Qui doit payer l’entretien d’une cour en servitude de passage ?
Sauf mention contraire dans l’acte de propriété, c’est celui qui utilise la servitude qui doit l’entretenir. Si vous êtes le seul à l’utiliser pour passer, l’entretien (reboucher un trou, enlever la neige…) est à votre charge.
🌿 Puis-je mettre des pots de fleurs ?
Uniquement si vous êtes en indivision et avec l’accord des autres. Si vous n’avez qu’un droit de passage, non. Tout ce qui n’est pas « le passage » est interdit, car cela constitue une appropriation de l’espace de votre voisin.
